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サラリーマンにも出来る不動産投資 まとめ

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普通のサラリーマンが

不動産投資を始めるには

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このブログはとあるFP事務所を舞台に、
3人のキャラクターがメインとなって、
お金や経済の知識を易しく解説します。
 
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左✩吉永所長… 真面目で腕利きのFP事務所所長
中✩夏美ちゃん…新米FP。明るく元気でちょっと天然
左☆三好さん…ごく普通のサラリーマン。妻子持ち(娘4歳)
 

シリーズを最初から読みたい方はコチラ

part1はコチラから

part2はコチラ

part3はコチラ

part4はコチラ

part5

「不動産投資まとめ

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夏美「今週もやってきました総集編!」

 
三好「今回は、私が不動産投資の営業をかけられたものの、
   本当に良い投資物件なのか、
   そもそも不動産投資とはどんなものかについて
   よく分からず不安だったので、
   相談にやってきました。」
 
夏美「紹介された物件はコレでしたね。」
 

○○株式会社営業紹介物件の経営プラン表

物件名称

メドック百河 503

物件種類

ワンルーム

購入費

2,500万円

頭金

250万円

ローン額

2,250万円

ローン年数

35年

ローン金利

2.975%

賃料

8万5千円

ローン返済

▲8万9千円

管理費

▲6,500円

月収入合計

▲1万500円

 
吉永「こちらはサブリース(空室時の家賃保証)なしの物件ですね。
   単刀直入に言うと、

   この物件、買うのをやめた方が良いです。」

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三好「どうしてですか!?」
 
吉永「この時点で既にマイナス収支なのに、
   空室時の家賃保証がないので危険です。

   こういった物件は、最初の入居時までは、

   空室でも家賃が保証されますが、

   入居した方が退去してからは

   基本的には空室の場合、家賃が支払われません。

 
   よって、毎月の収支は
 
・入居者アリ月:
    85,000-(89,000+6,500)=▲10,500円
 
・入居者ナシ月:
  0     -(89,000+6,500)=▲95,500円
 
   入居者がいても赤字なのに、
   空きが出れば当然その額も膨らみます。
   もちろん、家賃滞納というリスクもあり得ますよ。」
 
三好副収入どころか大赤字だ~!
   ただでさえ、家計が厳しいのに、
   毎月約10万円のマイナスは、厳しすぎますよ!
   どうすればいいんですか!?」
 
吉永「簡単です。
   そんな物件を選ばなければ良いだけです。
   優良物件を選ぶために、
     まずは不動産会社との契約形態について知りましょう。
   大きく分けて4つの形態があります。
 

①サブリース:

 サブリース会社(不動産会社)に
 建物を一括で借り上げてもらい、
 サブリース会社から
 一定の賃料(実勢家賃ベース)を得る。
 空室時の「家賃保証」もある
 

②管理委託:

 管理委託料を支払い、
 管理業務(入居者管理や賃料回収など)を委託する。

 

③滞納保証:

 保証料を支払うことで、
 家賃滞納時に保証会社が家賃を支払います。
 

④空室保証:

 空室時の家賃を一定の免責期間経過後に
 支払ってもらうもの
 
   それぞれの特徴について
   まとめておきましょう。」    
 
外部委託サービス比較
 サブリース管理委託滞納保証空室保証
家賃からの費用20%前後5%程度5%程度15%前後
敷金・礼金等サブリース会社大家大家大家
空室時保証あり保証なし保証なし保証あり
滞納時保証あり保証なし保証あり保証なし
契約期間2年~長期間通常2年通常2年2年~長期間
入居者との契約サブリース会社大家大家大家
入居者管理サブリース会社管理会社大家※大家※
※管理委託の一環として行われる場合は管理会社
 
三好「なるほど~
   サブリースだと
   確実に賃料の支払いが行われますが、
   他と比べて家賃から引かれる費用が大きいので、
   ローン返済額よりも
   どうしても少額になってしまうんですね!
 
夏美「管理委託だと、
   賃料のほとんどをもらえる代わりに、
   空室・滞納時の保証がないですね。」
 
吉永「そうですね。
   どれも一長一短ありますので、
   目的と状況を見て判断しましょう。」
 
三好「しかし、今更ですけど、
   不動産って高い買い物ですよね…
   資金が足りるかな…」
 
夏美「不動産購入は、

   現金での一括購入なんて絶対NGですよ!

   サラリーマンの特権を活かして、

   金融機関から住宅ローンを組んで購入すべきです。」

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三好「多額の借金を抱える事になりますけど…
   それでも若いうちから
   始めた方が良いんですか?」
吉永「はい。
   日本人は、借金を嫌う傾向にあります。

   しかし、若いうちから始めることで、

   返済完了時の年齢を早められますし、

   収入が少なくても、

   ローン返済を継続的・定期的な賃料収入でまかなうので、

   手出しが少なくて済みます。」

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三好「なるほど!
   一番気になる購入物件ですが、
   どんなものを選べば良いですか?」
吉永「毎月安定した賃料収入を得るために
   空室になりにくく、良い物件を選ぶのが
   ポイントですね。
   具体的には、下記4つです。
 
  • 収益価格の高い割安な物件
  • 空室になりにくい物件
  • 資産価値が高い物件
  • 高利回りが期待できそうな物件
 
三好「どんなところが空室になりにくいんだろう…」
夏美「交通の便が良い、コンビニが近いなどの利便性。
   管理・メンテナンスがきちんと行われている。
   など、好みは人それぞれですよね。」
吉永「そうですね。

   だから、ターゲットとする層について

   イメージも必要となります。

hghealthmyth001_man-think-about-sex_fs   次に、不動産を購入・所有することで
   納付しなければならなくなる税金について
   説明していきましょう。
   不動産取得~売却にかかる税金には、
   以下のものがあります。
 
取得したとき印紙税
登録免許税
不動産取得税
*贈与税・相続税
保有しているとき固定資産税・都市計画税
所得税・住民税(個人)
*地価税
売却したとき所得税・住民税(個人)
*土地譲渡益の重課税(法人)
 
   特に注意しなくてはならないのが、

   不動産取得税です。

business_zei   算出方法は
   取得した不動産の課税標準額 × 税率で、
   税率は以下の通り。
 
取  得  日土  地家屋(住宅)家屋(非住宅)
平成20年 4月 1日から
平成30年 3月31日まで
3/1004/100
   物件に拠りますが、
   10~15万円を納税する必要があります」
 
三好「支払いに備えて、
   しっかりお金を確保しておかないといけませんね!
   最後に1つ聞きたいんですが、
   不動産投資は生命保険代わりになるって
   本当ですか?」
吉永「いい質問ですね!
   不動産購入に当たり
   金融機関で住宅ローンを組む場合、

   団体信用生命保険というものに加入させられます。

   これは、

   住宅ローンなどを組んだ人が

   死亡、もしくは健康面で大きな問題が起きて

   返済不能となった際に、

   生命保険会社がローンの残額を肩代わりしてくれるという

   生命保険の一種です。

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夏美「万が一、三好さんに何かあっても、
   奥様や娘さんにはローンが残らないで、
   不動産と毎月の賃料収入だけが残るってことですね♡」
 
吉永「そうです! 
   しかも毎月一定の賃料収入が貰える仕組みなので、
   保険でいう収入保障保険に近いものとなります。」

三好「それはいいですね~
   これで悩みも解決しました!
   色々聞いてみて、
   やはり不動産投資を始めるには
   しっかり知識をつけて、
   ちゃんと計画を立てないといけないんですね。」
 
吉永「その通りです。
   今回説明したように、
   不動産投資にもリスクも沢山ありますから、
   いきなり始める前に、
   まずは信頼できるFPに相談してみてください。
   最後に、
   不動産投資のメリット・デメリットについて
   まとめましたので復習に使ってみてください」
メリット長期間の安定的な収益を得られる
ミドルリスク・ミドルリターンの投資である
運営や管理にさほど手間がかからない
ローンを受けての投資が行えるので、初期費用は少なくて済む
物件の値上がりが見込める
デメリット価格が一般的に高額になる
物件価格が下がる可能性がある
空室リスクあり
ローン金利の上昇の可能性がある
地震などの自然災害による物件被害の可能性がある
取得時・保有時・売却時にそれぞれ税金や手数料がかかる

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ABOUTこの記事をかいた人

tomonori

コックからFPに転身したという異色の経歴を持つ。2児の父。 不動産投資・税金対策・保険見直し・不労所得を得る方法など、 幅広い分野をカバーする知識で、5年で資産を30倍にしたお金のプロフェッショナル。 難しい金融のトピックもユーモアを交えてわかりやすく解説してくれると人気で、 セミナー受講者数は年間3000人を超える。 また、コンサルタントとして、会社社長から主婦まで、多様なお客様のライフプランニングを務めている。