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2-1 地方物件に投資してはいけない4つの理由

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2-1 まだまだ多い不動産投資の疑問

   『地方の物件は危険なの?』

kiken
★不動産投資初歩シリーズ
 読み逃した方はこちらからどうぞ★
 
1-1 本当に今がはじめ時?不動産投資
http://itsa-money.secret.jp/5438  
      
1-2 本当に今は不動産チャンスなのか
http://itsa-money.secret.jp/5447
 
 1-3 不動産投資の正しい戦略とは
http://itsa-money.secret.jp/5531
 
1-4 コアプラス型投資って何がいいの?
http://itsa-money.secret.jp/5538
 
1-5 都心に買うならどんな物件がベスト?
http://itsa-money.secret.jp/5540
 
 
夏美「前回までの5回で、
     ・不動産投資チャンスが来ていること
   ・初心者がとるべき投資タイプ
   ・いつどんな物件を買うのが良いか
   をお伝えしてきました。
   でも、まだまだ疑問をお持ちじゃないでしょうか?」
 
涼子「正直そうですね。
   銀行からの借り入れの件とか、
   どれぐらい自己資金が要るのかとか
   不安は尽きないです」
 
夏美「というわけで、今回からは
   不動産投資の小さい疑問に答えていくシリーズです!」
 
涼子「これは嬉しいです♡
   じゃあ最初の質問なんですけど、
   前回、投資先は都心の物件にすべしとありましたが、
   どうして地方の物件はダメなんですか?
   高利回りでも手を出さない方がいいんですか?」
 
吉永「端的にお答えすると、

  どんなに高利回りでも

  地方の物件はお勧めしません。

   これらの物件は、
   前に説明した投資戦略の分類でいえば、
   バリューアデッド型投資の典型で、
   経営力と企画力が勝負となってくるからです。」
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涼子「バリューアデッド型!
   前にも素人には避けた方がいいって言われてましたね」
 
吉永「理由はまだあります。

   超高利回りの地方物件は、

   ハイリスク・ハイリターンです。

   土地勘や地域性、
   そして賃料が安いために相対的に負担の重くなる修繕、
   これらの目利きを間違えると、
   大きな問題が発生するリスクがあります。

   もはや投資というよりは、

   自営業や事業再生案件に近く、

   労力がかかります。

   なので全財産をかけるということは危険ですし、
   管理会社に回せっきりで
   悠々自適という運営はできません。」
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涼子「そうか~高利回りに目がくらんではいけませんね」
 
吉永「その通りです。
   私の経験からお話すると、
   不動産市場でハイリスクの勝負をしてきた人の多くは
   負け、市場から退場しています。

   リスクの高い物件で超過リターンを得ようとせず、

   王道の投資をまっとうに行うことにより、

   安定した収益確保を目指すのが固いです。」

涼子「急がば回れってことですね」
 
夏美「そもそも不動産投資は生活費の糧にしたり、
   老後の備えのためにするわけですから、
   ハイリスク・ハイリターンのギャンブル要素を
   少なくするのが大切ですよ~
 
吉永「ついでですから、
   東京都心にはない地方特有のリスクについて
   いくつかご紹介しましょう」
 
涼子「えっ他にもリスクがあるんですか?」
 
吉永「そうなんです。さしあたり4つあります。

  ①地域の賃貸需要が

   大きく減少する可能性がある

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   例えばですが、ある大学があったがために、
   学生さんの需要が高く、借主に困らなかったのが、
   急にキャンパスが移転したり、自前の寮ができたり。
   そういう理由で、急に借り手がつかなくなるということが
   あるのが地方です。」
 
涼子「全く同じケースが私の実家の方でもありました!」
 
吉永「地方は、地域の何かに
   経済を大きく依存していることが多いので、

   長期保有前提の場合、周辺環境の変化が

   賃貸付けの大きなリスク要因となるのです。」

涼子「東京近郊ではそういうことなさそうですよね?」
 
夏美「東京近郊なら、
   地域の大学や工場がなくなっても、
   価格さえ安ければベッドタウンとして
   都心への通勤客を簡単に取り込むことができますからね
 
吉永「そう。東京での賃貸は、
   新宿・渋谷などのターミナル駅から部屋を探しはじめ、
   そこで価格が高すぎる人は、
   急行電車の止まる沿線の近辺に、
   それでもまだ高いと思う人は、
   もう少し先の各停電車しか止まらない駅に住むという
   賃貸物件の探し方が定着しています。」
 
涼子「確かにそういう探し方になりますね…」
 
吉永「つまりは、
   都心の賃貸マンションは常に満室で、
   郊外の住居は都心に入りきらなかった人を
   吸収するというピラミッド型の構造になっています
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   東京は高密度すぎるゆえの特殊な賃貸市場が
   形成されているんですよ。」
 
夏美「続いて②

  地方は、管理会社やビル管理会社の

  動きが悪い可能性がある

   地方の高利回り物件は、
   満室の状態であることが高利回りの条件となりますが、
   ほとんどの場合空室だらけです。
   つまり、高利回りは、
   購入後に優秀な管理会社が満室の状態を維持してくれる
   という理想的な状況のみにおいて実現されるわけです。」
 
涼子「ということは、
   賃貸付けをしてくれる管理会社の腕次第で
   大きく利益が左右される…?」
 
吉永「その通りです!
   すべてではないですが、
   地方の管理会社はゆるい感じのところが多く、
   動きが悪いこともしばしばです。
   この様に管理会社の動きが悪くても、
   他に近場に頼める業者がなければ、
   変更することもままなりません。
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   生命線である管理会社が非常に少なく、

   担当を変更することもできないという

   地方ならではのリスクは忘れてはいけません。」

涼子「じゃあ自分で動かざるを得ない…」
 
吉永「それが③の理由です。

  自分が率先して

  動かなければいけないコストが生じる

   バリューアデッド型なので、
   価値を上げるために自分が率先して動かなければならず、
   投資というよりは経営に近いプロジェクトになりますし、    
   交通費も自分の人件費もかかってしまい、
   結果として損することもあるのです
 
涼子「労せずして収入を見込みたいからの
   不動産投資なのに、それじゃあ本末転倒ですもんね」
 
吉永「最後に④

   少数の銀行しか選べない

   東京は、借入先の金融機関選定という観点で見ても、
   都銀・地銀・信金はもちろん外資系銀行なども含め、
   様々な貸し手が互いに競争している激戦区です。
   しかし、地方の場合、

   融資の出し手が極めて限られています。

   現在のところ、地方で物件を買うには、
   スルガ銀行・地元の地銀と信金・日本政策金融公庫
   くらいしか選択肢がありません。」
 
涼子「えっ!?
   地方の物件買うときに
   都心の銀行ってお金貸してくれないんですか?」
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吉永「リスクが高すぎますからね。
   地元の信金は、地域に住んでいる人のための
   金融機関という建前がありますので、
   まったく地域に縁のない人への融資は
   嫌がられてしまうんです。」
 
夏美「まとめです!
   いかに高利回りといえど、
   地方物件に手を出すリスクはこのようになっています」

   ①地域の賃貸需要が大きく減少する可能性がある

   ②管理会社やビル管理会社の動きが悪い可能性がある

   ③自分が率先して動かなければいけないコストが生じる

   ④少数の銀行しか選べない

涼子「なるほど~高利回りだからって
   安易に手を出しちゃいけないんですね!
   銀行の話が出たので次の質問なんですが、
   銀行の借り入れっていわば借金じゃないですか?
   何億も借りていて不安になったりしませんか?」
 
吉永「では次回はそれについてお話しましょう!」

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